Asociatia de locatari si administratorul

Asociatia de locatari si administratorul
Reprezentanti sau inamici ai locatarilor?
Publicat la data de
Cine sunt si ce pot face administratorii? Care sunt limitele in care pot actiona? Cum pot sa se apere locatarii unui imobil de unele persoane care actioneaza cu rea-credinta?

Sunt intrebari pe care oricine si le-a pus la un moment dat, in functie de situatia concreta din imobilul in care locuieste, intrebari cu sau fara raspuns…

Este foarte important de stiut ca legislatia actuala si, mai ales, cea recenta (H.G. 400/2003, in vigoare de la 8 mai 2003) este destul de permisiva in ceea ce-i priveste pe administratori, conferindu-le drepturi si puteri destul de numeroase.
Pe de alta parte insa, sunt instituite cateva conditii pentru exercitarea acestei functii, care implica un anumit control din partea autoritatilor locale.

Cine este administratorul de bloc
Cine poate avea calitate de administrator al unui imobil
Orice persoana fizica, angajata cu contract individual de munca ori conventie civila de prestari servicii.
Persoane juridice specializate, cu care se incheie un contract de administrare.


Ce conditii trebuie sa indeplineasca
Sa fie atestat de catre o comisie de specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituitala nivelul consiliului local. Atestarea administratorilor in functie s-a facut pana la sfarsitul lunii august a.c.
Sa aiba capacitate profesionala, sa fie un bun gospodar si sa prezinte garantii morale, adica sa aiba cazierul judiciar "curat" (sa nu fi fost condamnat penal).
Sa prezinte garantii materiale similare celor aplicabile gestionarilor, adica sa depuna o suma de bani in contul asociatiei de proprietari, suma care i se va restitui la data incetarii functiei de administrator.
Sa fi urmat un curs de pregatire profesionala, organizat de consiliile locale in colaborare cu asociatiile profesionale neguvernamentale de specialitate (in cazul in care nu au desfasurat anterior activitati de administrare in cadrul unei asociatii de proprietari).

Important
Daca asociatia include pana la zece proprietari, functia de administrator o poate indeplini si presedintele asociatiei.
Administratorul poate cumula si functia de contabil al asociatiei, daca are pregatire de specialitate.

Obligatiile administratorului
Sa aduca la cunostinta persoanelor care locuiesc in cladire, prin afisare la loc vizibil, modul de stabilire a cheltuielilor curente pentru functionarea si intretinerea cladirii, inclusiv cele pentru reparatia capitalaa acesteia.
Sa controleze personalul angajat de catre asociatie pentru curatenie sau alte activitati gospodaresti.
Sa verifice contractele de inchiriere dintre asociatia de proprietari si persoanele fizice sau juridice care folosesc spatii din proprietatea comuna.
Sa asigure efectuarea la timp si in mod eficient a lucrarilor de intretinere si reparatii curente ale elementelor proprietatii comune.

Ce drepturi are administratorul
Este de inteles ca ne intereseaza, in special, acele drepturi care ne afecteaza in mod direct.
De a stabili conditiile in care se realizeaza serviciile de intretinere si reparatii curente ale elementelor de constructie si instalatiilor aflate in folosinta comuna, dar si in folosinta exclusiva a proprietarilor.
Este greu de inteles (si de acceptat!) cum poate administratorul imobilului sa decida in ce fel se vor desfasura reparatiile intr-o locuinta proprietate personala; trebuie retinut insa, ca acest aspect poate interveni numai in cazul in care se perturba folosirea normala a partilor comune.
De a inspecta, in conformitate cu prevederile din statutul asociatiei, proprietatea individuala, in vederea inlaturarii defectiunilor aparute la instalatiile de folosinta comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificataa cheltuielilor asociatiei de proprietari. Este o atributie care poate genera abuzuri si conflicte intre proprietari/locatari si administrator, daca acesta nu respecta prevederile statutului asociatiei, arogandu-si drepturi de "organ de cercetare".
De a citi periodic indexul contoarelor individuale apartinand proprietarilor, in conditiile in care acestea sunt montate cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari si al furnizorului de utilitati.
De a introduce la plata consumurilor persoanele care locuiesc temporar sau presteaza activitati gospodaresti, care depasesc limita minima de sedere, stabilita prin hotararea adunarii generale a asociatiei. Proprietarilor le revine obligatia sa anunte numarul persoanelor respective, dar, in nici un caz, nu trebuie sa se instituie un sistem de "urmarire si sesizare" din partea vecinilor (!?), specific vremurilor de trista amintire…

Cum raspunde administratorul pentru faptele sale
Contraventional (cu amenda de la 2.000.000 la 20.000.000 lei) pentru neindeplinirea obligatiilor referitoare la mentinerea in stare de siguranta in exploatare a cladirii si la functionarea normala a instalatiilor cladirii.
Civil, patrimonial - pentru producerea de prejudicii persoanelor care locuiesc in imobil.
Penal - pentru savarsirea infractiunii de delapidare, constand in insusirea si/sau folosirea, in interesul sau ori al altei persoane, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestioneazasau le administreaza. Administratorul este asimilat categoriei functionarilor publici, fiind astfel supus unui regim mai aspru de sanctionare in cazul savarsirii unor fapte care au legatura cu serviciul.
Dincolo de reglementari legale si principii de organizare, este neindoielnic faptul ca administratorul unui imobil trebuie sa-si desfasoare activitatea pe baza regulilor de buna-vecinatate si a principiilor bunei-cuviinte.

Articol realizat cu sprijinul Av. Adriana Caplan - Societatea de avocati "Dragan si Asociatii"
 
Ti-a placut acest articol?

Da LIKE paginii 121.ro de Facebook!

14 Comentarii
  • gravatar
    Liviu 2011-02-21 12:54:34    [Raspunde]

    Fratiilor am un apartament pe str Circumvalatiunii an Timisoara si avem un administrator care ancaseaza dublu fata de celelalte blocuri care sunt identice si ca numere de persoane si mp , pe astia cine Dracului ai cauta cum se ambogatesc? pe Administrator al chema Jurescu Mandita si pe sotul ei Jurescu Costel,si locuiesc pe Str Circumvalatiunii nr-l32 et5 ap 33 , pentru astia nu exista evaziune fiscala ? la cat fura locatarii pe fata si nu-i trage nimeni la raspundere, asa de bine le merge la fostii Comunisti care fug de ceea ce au fost anainte de 1989, inclusiv Presedintele asociatiei din aceea zona dnl Popescu un bosorog ca abia respira e mana-n mana cu fam Jurescu fac fifti fifti , nu vor si nu organizeaza o sedinta cu toti locatari ca sa putem lua masuri anpotriva lor , stiti cat ia el ptr administratiia blocului? va spun tot eu ia 1000 de loei noi , plus furtul, oare el plateste impozit pe suma pe care o ancaseaza si o fura de la 4 scari a cate 1000 de lei noi ce spuneti asta nu se vede sau nu e la vedere, ancercati sa vorbiti si cu ceilalti vecini sa vedeti ce furt pe fata se face aici .

  • gravatar
    Mariana 2013-08-30 22:17:08  

    Buna seara, Tin sa va spun ca si eu locuiesc in acest bloc si sunt foarte multumita de servicile fostei administratoare, (Jurescu Mandita ). Nimic din ce este publicat de Domnul Liviu nu este adevarat ! Vreau sa va spun ca eu cunosc situatia materiala a acestei familii (Jurescu|) si nu este de loc roz, cum este sustinut in comentariul de mai sus. Va multumesc pentru atentie!

  • gravatar
    TRIF TEODOSIA 2011-03-25 19:58:53    [Raspunde]

    Am terminat INLOCUIREA Instalatiilor GAZ ,APA, ELECTRICITATE , ( NOI DUPA ACTUALELE NORME ) SI FINISAGE DE LUX IN Anul 2010 Luna august . NU AM ASIGURARE SI IN DATA DE 1MARTIE Ora 23.45 Spre 2MARTIE Ora 3.15 AM FOST INUDATA DE VECINUL DE LA Et 4 . EU LOCUIESC La Et 2. LA 1 Minut STRINJEAM APA 3PERSOANE INTRE 9 Litri si 11Litri pina la ORA 4.30 -02-03-2011 .AM POZAT SI AM ARATAT LA VECINI DEZASTRU IN INTERVALUL Aratat Mai Sus .PROPIETARUL VINOVAT NU DORESTE SA VINA SA VADA POTOPUL SI SA REZOLVAM PE CALE AMIABILA. CE SFAT AVETI SI CARE SUNT PASI SA INLATUR PAGUBA .SUNT PENSIONARA AM 74 DE ANI . CU RESPECT Teodosia .

  • gravatar
    lil 2011-07-02 21:16:39    [Raspunde]

    ce fac in situatia in care administratorul calculeaza salariul ingrijitoarei de scara pe cpi,astfel eu singura in 4 camere platesc mult mai mult decit 6 persoane din 2 camere ???
    e abuz in serviciu ??
    si ce el face tot ce vrea


    astept un sfat

    multumesc

  • gravatar
    alina 2011-07-04 20:14:00    [Raspunde]

    Buna ziua. Am si eu cateva nelamuriri in ceea ce priveste modul in care sunt gestionati banii din incasarile blocului in care locuiesc. In conturl asociatiei de locatari intra de mai bine de zece ani sume de bani primite de la doua societati de comunicatii care si-au amplasat antenele pe blocul nostru. S-au perindat cativa administratori pe la carma acestui bloc si fiecare a plecat dupa ce si-a umplut buzunarele bine, timp in care noi am platit penalizari la penalizari, adica am acoperit gaurile lasate de ei. De 2 luni avem un nou administrator care a eliminat penalizarile, pt ca "nu erau normale" , in schimb a afisat pe toate geamurile de la intrarea in bloc cu litere de-o schioapa numele restantierilor, lucru care nu mi se pare moral, cere fond de rulment pentru reparatii, care normal se fac cu banii din chiriile soc. de comunicatii, si mai nou impune o penalizare de 6% pe luna asa pentru ca vrea asociatia, nu pentru ca ar fi nevoie. As vrea sa stiu cum ne putem proteja de aceste abuzuri si cui ne putem adresa pentru ajutor. Oare sunt normale aceste lucruri? Sa ma lamureasca si pe mine cineva, ca poate oi fi innebunit....

  • gravatar
    argtim 2011-07-18 17:42:30    [Raspunde]

    dupa cum se vede niciun factor de decizie nu ne da vreun raspuns.CONCLUZIA>pumni in bot si suturi in partea dorsala la imputernicti si la presedintii de as.!

  • gravatar
    carmen ionescu 2011-12-14 22:45:53    [Raspunde]

    va rog sa ma lamuriti daca mai exista posibilitatea infiintarii unei asociatii de locatari si daca da, conform carei legi, deoarece nu am gasit decat legea 230/2007 care e refera la proprietari.
    concret este vorba de un imobil al Primariei-o fosta policlinica in care functioneaza aprox 30 de cabinete medicale individuale si care nu pot rebransa utilitatile neavand personalitate juridica- cabinetele grupate sau asociate nu pot face aceasta rebransare ci doar o asociatie.
    anterior a functionat un Centru de Diagnostic si tratament care s-a desfiintat, medicii si-au infiintat cabinete medicale individuale, grupandu-se apoi , cabinete ce vor face contracte cu casa de sanatate dupa rebransarea utilitatilor( fara utilitati nu se obtine autorizatie de functionare).
    cum insa medicii au numai in concesiune spatiul si nu in proprietate , indrumati-ma, va rog, cum putem face aceasta asociatie, neprofesionala, ci de locatari- in vederea administrarii cladirii si platii utilitatilor. multumesc anticipat

  • gravatar
    susana 2011-12-16 11:30:36    [Raspunde]

    Buna ziua. As avea nevoie de sfatul dvs. daca este posibil.eu asnt pensionara si am un apartament de 2 camere,de un an nu mai locuiesc la bloc ci la fica mea la casa,merg o data pe saptamana sa verific daca totul e ok.si platesc in fiecare luna la asociatie 40 lei sau mai mult si pierderi de apa cand eu nu consum apa ...si femeia de serviciu ,este corect? dupa parerea mea nu... dv ce spuneti?va rog cei care sant in cunostinta de cauza sa i-mi raspunda va multumesc mult astept raspuns....susana

  • gravatar
    queenlioness 2012-01-06 13:09:41    [Raspunde]

    Buna ziua, am si eu o intrebare si sper sa primesc un raspuns cat mai urgent. Cine stabileste salariul pentru administrator si cat ar fi normal sa fie platit? La mine la bloc se pare ca exista un administrator care ia salariul cam 9 mil si ceva, un om care era pe post de administrator si ia 3 mil samd. Nu mi se pare normal ca locatarii sa plateasca atatea persoane din banii nostri, mai ales ca ne obliga sa platim si fondul de rulment si fondul de reparatii.

  • gravatar
    asaguna 2012-05-21 11:15:14    [Raspunde]

    @deea.vali si la noi fura administratorul dar l-am obligat sa foloseasca www.aviziero.ro si noi vedem pe internet exact cat avem de plata si cum s-a calculat si nu mai are cum sa ne fure !

  • gravatar
    host name ppdd 2012-06-21 04:25:32    [Raspunde]

    cum e posibil la 400 de metri patrati sa faca mici reparati cu carton v2 ardezie maxim 20mp si fara garantie la hidroizolatie cu suma de 10600 de ron cand metru de hidroizolatie costa 270 cu garantie 5 ani cu carton cu ardezie v4 traim cumva in romania sau mi se pare cata hotie asta e caz penal?

  • gravatar
    cercel gabriela 2012-09-13 13:33:06    [Raspunde]

    Sunt administrator cu atestat si doresc sa i-au in primire o asociatie din sectorul 5 bucuresti

  • gravatar
    micaela 2013-03-27 12:43:23    [Raspunde]

    De o saptamana si 3 zile ne-a fost oprita apa calda(bld Liviu Rebreanu TM), motivele nu le conosc cu adevarat, administratoarea sustine ca ar fi neplata apei. De 4 zile aprox vorbesc cu ea si in fiecarea zi mi-a spus ca trebuie sa mai stranga bani ca sa poata achita restanta. Analizand tabelele cu cheltuieli, am sesizat ca suma restanta nu se ridica la spusele dansei, acum eu nu stiu unde este purul adevar.Tinand cont ca sunt un consumator cu mult simt civic care a achitat fiecare factura la timpul ei , pot sa va spun ca sunt foarte dezamagita de serviciile oferite in schimb.Eu stiu ca atunci cand se intrerupe apa trebuie sa apara un anunt pe usa blocului, ca sa stie toti locatarii adevaratele motive si pe de alta parte nu pot sa inteleg nici presedintele blocului care nu ia masuri deloc.Va rog sa ma ajutati cu orice informatie! multumesc.

  • gravatar
    Anonima 2013-09-27 16:38:28    [Raspunde]

    Buna ziua,
    Avem o problema cu administratia blocului in care locuiesc. De vreo 3 ani de zile nu s-a mai facut sedinta de locatari. In acesti ani, am tot avut probleme cu interfonul de la intrarea in scara. Intr-un final, au ales un aparat de interfon.. la care.. nu se pune si iala cu cheie, deci accesul in scara se face doar pe baza de cartela, ceea ce mi se pare aberant. Ni s-au stricat acele cartele, si nu putine au fost randurile in care am stat pe la usa precum cainii.. Ce se poate face in cazul acesta? Specific faptul ca cei din comitetul de administratie nici nu vor sa auda de aceasta problema.
    Va multumesc.

  • gravatar
    dumitru iova 2013-11-20 22:11:40    [Raspunde]

    asociatia de pe mures nr 3 tm cf14276180 trebuie verificata, umbla cu exemplar dublu la chitantiere si incaseaza proprietarii in plus, rog frumos a se verifica presedintele si administratorul

Spune-ti si tu parerea

Stiai ca daca esti logat poti castiga puncte pentru comentarii?

(nu va fi publicat)
Castiga puncte! 1 comentariu
=
10 puncte
codul de validare
(cod verificare)

Parteneri

  • Gett's
  • Green Revolution
  • Casa mea
  • World class
  • Radio lyns
  • Fashion beauty
  • Art Hub
  • Asociatia pentru Promovarea Artelor Contemporane
  • Centrul National al Dansului
  • National Photografic
Aboneaza-te